計算ロジックと根拠

3-1. 給与所得控除

給与年収から差し引かれる控除額：

3-2. 所得税の累進税率

3-3. 復興特別所得税

所得税額 × 2.1%（2037年まで）

3-4. 住民税

4-1. 減価償却の基本

不動産は経年劣化するため、購入価額を「耐用年数」に応じて毎年少しずつ経費計上できます。これが減価償却です。建物・設備の両方が対象で、土地のみ対象外です。

4-2. 構造別の法定耐用年数

4-3. 中古物件の耐用年数計算

新築ではなく中古を購入した場合、残りの耐用年数は以下の式で計算します：

例: RC造マンション築15年の場合

• 建物本体: 47 - 15 + 15×0.2 = 35年
• 附属設備: 15 - 15 + 15×0.2 = 3年（最低基準）

4-4. 減価償却の計算方法

本ツールでは、減価償却を以下の式で計算します：

これは「定額法」の実装で、実際の確定申告と一致するように設計されています。

例（中古RCマンション、売買代金3,060万円）:

• 建物本体: ¥5,970,000 / 35年 = ¥170,571/年
• 附属設備: ¥3,210,000 / 3年 = ¥1,070,000/年

4-5. 取得価額の考え方（取得諸費用の按分）

減価償却の対象となる「取得価額」は、建物本体・附属設備の購入価格そのものではなく、 仲介手数料・登記費用・不動産取得税などの付随費用を建物比率で按分加算した値を用います。 これは国税庁通達13-1-1および所得税基本通達38-7に定められた取得価額の考え方に準拠したものです。

具体例（中古RCマンション 1,500万円、築20年、仲介会社経由）:

• 売買代金: ¥15,000,000
• 建物価格（30%×70%自動計算）: ¥3,150,000
• 仲介手数料: ¥561,000（(売買代金×3%+6万)×1.1）
• 不動産取得税: ¥170,100
• 取得諸費用: ¥0（簡略化のため）
• 建物への按分額: (561,000 + 170,100) × (3,150,000 / 15,000,000) ≈ ¥153,531
• 建物本体の取得価額: 3,150,000 + 153,531 ≈ ¥3,303,531
• 耐用年数: 31年（47 - 20 + 4）
• 年間減価償却: ¥3,303,531 ÷ 31 ≈ ¥105,000前後

土地分の付随費用は減価償却対象外ですが、売却時の譲渡所得計算で取得費に算入されます（売却時計算ロジック参照）。

4-6. 「節税が終わる年」のしくみ

不動産投資の節税効果は、減価償却によって不動産所得が赤字になることで生まれます。給与所得と相殺（損益通算）して、税金が還付されるのです。

しかし附属設備の減価償却が終わると、減価償却額が大きく減少し、不動産所得が黒字に転換します。すると：

• 給与所得 + 不動産所得（黒字）に対して課税
• 税金が増える（追加納税）
• 節税どころか、税金を多く払うことになる

5-1. サブリースの仕組み

サブリースは、不動産業者がオーナーから物件を一括で借り上げ、自社が貸主となって入居者に転貸する契約形態です。オーナーは入居者ではなくサブリース業者と賃貸借契約を結び、毎月固定額（送金額）を受け取ります。

送金額は通常、相場家賃の85〜95%（サブリース料率5〜15%）に設定されます。料率の対価として、業者は空室・滞納・原状回復・入居者対応などの運営リスクを引き受けます。

5-2. 「30年家賃保証」の実態

「30年家賃保証」「長期サブリース」と銘打たれる契約の多くは、送金額そのものを30年間保証するものではありません。実態は次の2層に分かれます:

• 業者側の借上げ権利の保証: 業者がオーナーに対して30年間、物件を借り続ける権利を確保する。
• 送金額は変動しうる: 通常2年ごとの見直し条項により、送金額は契約期間中も減額される可能性がある。

「30年保証」は契約の安定性ではなく、業者の借上げ継続という意味で使われることが多い点に注意が必要です。

5-3. 賃料減額条項と借地借家法第32条

契約には通常、家賃見直し条項が含まれます。借地借家法第32条は、租税負担の増減・経済事情の変動・近傍同種家賃との比較により、賃借人（=サブリース業者）が家賃減額を請求できる権利を定めています。

最高裁平成15年10月21日判決は、サブリース契約においてもこの32条の減額請求権が業者側に認められると判示しました。これにより、契約書に「家賃保証」と書かれていても、業者からの減額請求自体は法律上拒めません。

5-4. 解約困難性と借地借家法第28条

オーナー（賃貸人）からサブリース契約を解約する場合、借地借家法第28条により「正当の事由」が必要です。サブリース業者は借主の地位として保護されるため、オーナーが「料率が高すぎるから解約したい」「自分で運営したい」と考えても、一方的には解除できません。

実務上は、立退料の支払いや業者との合意解約交渉が必要になることが多く、契約を抜けるコストが高くなる傾向があります。

※ 2020年12月施行の賃貸住宅管理業法により、サブリース業者には誇大広告禁止・重要事項説明義務（第30条）が課されました。ただし契約構造そのものの法的リスク（28条・32条）は残ります。

5-5. 一般管理 vs サブリースの収益性比較

同一物件で「一般管理（管理委託）」と「サブリース」を比較した場合の年間収支イメージです（相場家賃8万円・空室率5%・賃貸管理委託料5%・サブリース料率10%の前提）:

※ 一般管理側で計算: 80,000 × 12 × (1 − 0.05) − 4,000 × 12 = 912,000 円
※ サブリース側で計算: 72,000 × 12 = 864,000 円
※ 上記は単純比較で、空室の長期化・原状回復費・滞納リスクが現実化した場合は一般管理側の収入が下振れし、サブリース側との差は縮まります。

5-6. このシミュレーターの計算上の前提

Step 4 で「契約形態 = サブリース」を選択した場合、本ツールは次の前提で計算します:

• 家賃収入（税務上） = サブリース送金額 × 12 ヶ月。
• 賃貸管理委託料 = ¥0。料率はすでに送金額に内包されているため、別途差し引かない。
• 空室率 = 0%。空室リスクは業者が引き受けるため、オーナー側の収入には影響しない（ただし業者倒産時のリスクは別）。
• 送金額は契約期間中、一定と仮定して計算。実際は2年ごとの見直しで減額される可能性があり、結果ページに警告ボックスで明示しています。
• Step 4 の家賃入力欄横の「実家賃の推定値（参考）」は、料率5〜15%を逆算した相場家賃のレンジ（送金額 ÷ 0.95〜0.85）であり、税務計算には使いません。

本ツールでは「現在の送金額が変わらない」前提を採用しており、賃料減額条項・解約困難性・業者倒産・サブリース料率の上昇といったシナリオは結果に反映されません。これらのリスクが実現した場合、税後キャッシュフローは試算より悪化します。

6-1. 元利均等返済

毎月の返済額が一定で、最初は利息の比率が高く、徐々に元金返済に振り替わる方式。

6-2. 元金均等返済

毎月の元金返済額が一定で、利息は残高に応じて減少する方式。返済初期の負担が大きいが、総支払利息は少なくなる。

6-3. 投資物件での主流

投資物件のローンでは、月々のキャッシュフロー予測がしやすい元利均等返済が一般的に選択されます。

7-1. 損益通算とは

不動産所得が赤字の場合、その赤字額を給与所得など他の所得から差し引ける制度（所得税法第69条）。これにより：

• 課税所得が減る
• 所得税・住民税が減る
• 還付金が発生する

これがサラリーマン大家の「節税」の仕組みです。

7-2. 土地利息の制限（所得税法施行令第26条）

計算式:

例（中古RCマンション、売買代金3,060万円・築15年）:

• 土地価格: 約2,142万円（売買代金の70%）
• 1年目の年間ローン利息: 約48万円
• 1年目の土地利息: 約34万円（48万円 × 70%）
• 計算上の不動産所得: 約-107万円（赤字）
• 損益通算可能な赤字: -107万円 + 34万円 = 約-73万円

これにより、節税効果が制限なしの場合より小さくなります。業者のシミュレーションでこの制限が考慮されていない場合、節税効果が過大に見積もられている可能性があります。

8-1. 譲渡所得の計算

減価償却を多く取っているほど簿価が下がり、譲渡所得（売却益）が大きくなります。

8-2. 譲渡税率

判定は「売却した年の1月1日時点」で5年を超えているかどうか。実質的には取得から6年経過後に売却すれば長期譲渡になります。

8-3. 売却後の手取り

8-4. 保有期間トータル損益