このシミュレーターで、購入する物件の年間収支と、
数年後に売却した場合の損益を計算できます。
このシミュレーターでできること
ブラウザ内で完結する計算エンジン
年次の収益を見える化
30年間の税引前・税引後キャッシュフローと、減価償却の切れ目・税金の還付が終わるタイミングを年ごとに表示します。
年収に応じた税率計算
7段階の累進課税率で所得税を正確に計算。給与所得と不動産所得の損益通算（赤字を給与と相殺する仕組み）で、税金がいくら戻るかを計算します。
プライバシーの保護
年収や物件情報がサーバーに送信されることはありません。
入力するとこう表示されます
架空の条件での試算例です。実在の物件ではありません。
渋谷区/22.5㎡/築25年/2,300万円/賃料85,000円/年収700万円
サマリー
提示された購入金額 2,300万円は、家賃から逆算した理論価格を456万円（24.7%）上回っています。
【この物件の確認事項】
- ・月ごとのCFが赤字（-19,489円）
- ・4年目から経費より返済が多くなる
- ・30年間の合計CFがマイナス
※ CF = キャッシュフロー（手元に残る現金）
毎月の収支だけでは分からない3つのこと
中古物件の設備の減価償却は3年で終わります
築15年以上の物件では、建物附属設備の耐用年数は3年です（中古資産の簡便法）。設備の減価償却が終わった年から経費が減り、不動産所得が黒字になる条件では、給与から差し引かれた税金は戻らず、所得税・住民税が増えます。
毎月の収支には税金の増減が含まれていません
毎月の収支（家賃 − ローン返済 − 管理費等）には、所得税・住民税の増減は含まれません。税金の増減は年ごとに変わるため、30年間の合計は年ごとの税引後の収支を足し上げて求めます。
売却価格の前提で、合計損益は変わります
購入価格と同じ金額で売れる前提と、築年数に応じて価格が下がる前提とでは、売却時の合計損益が変わります。このシミュレーターでは、取引事例と経年変化から推定した売却価格で計算し、売却年と売却価格を変えた場合の損益も確認できます。